기존 건물 옆 신축공사

기존 건물을 사용하여 옆에 새 건물을 지을 때
공사구역은 어떻게 정할까?

먼저 알아둘 점

공사구역은 허가도면의 건물 외곽선보다 넓습니다

허가도면은 신축 건물의 위치와 법적 이격관계를 확인하는 자료입니다.
실제 공사를 위한 장비 작업반경과 자재 적치공간,
기존 건물의 출입 및 피난동선까지 모두 표시한 시공계획은 별도로 검토해야 합니다.

측량으로 신축 위치부터 정확히 표시합니다

허가도면에는 대지경계선과 기존 건물, 신축 건물의 위치가 표시되어 있습니다.
그러나 종이 도면만 보고 가설울타리나 굴착 위치를 정해서는 안 됩니다.
착공 전 현황측량이나 시공측량을 통해
신축 건물의 모서리점을 실제 현장 바닥에 표시해야 합니다.

현장에는 도면에 자세히 나타나지 않은 계단과
처마, 보일러실, 실외기, 정화조, 배수로, 조경석 등이 있을 수 있습니다.
이 시설들이 신축 건물의 기초나 장비 이동구간과 겹치는지도 확인해야 합니다.

기존 건물 이용자의 통행로를 먼저 확보합니다

기존 건물을 계속 사용한다면 출입문 앞이나 주차공간 전체를 공사장으로 사용할 수 없습니다. 작업자와 장비가 다니는 길, 기존 건물 이용자가 다니는 길을 구분해야 합니다.

기존 건물이 주택이라면 거주자의 출퇴근과 차량 이용시간을,
상가라면 고객 방문과 물품 납품시간을 확인해야 합니다.
공장이나 사무실이라면 근로자의 출입과 생산·영업활동에 필요한 통로도 고려해야 합니다.

생활구역과 공사구역 사이에는 가설울타리나 안전시설을 설치하고,
기존 출입구에서 도로까지 이어지는 통로는 자재나 폐기물로 막히지 않도록 관리해야 합니다.

장비의 진입과 회전공간까지 포함해야 합니다

신축 건물 자리가 충분해 보여도
굴착기와 덤프트럭, 레미콘 차량과 펌프카가 들어갈 수 없다면 계획대로 공사하기 어렵습니다. 차량 진입로의 폭과 높이, 경사도와 노면 상태를 확인해야 합니다.

장비가 기존 건물의 처마와 담장, 계단이나 조경석에 닿지 않는지도 살펴야 합니다.
후진으로 진입해야 한다면 유도인원이 설 자리도 필요합니다.

펌프카를 사용한다면 차량을 세우는 자리뿐만 아니라
붐이 움직이는 범위와 상부 전선도 확인해야 합니다.
이 공간을 미리 확보하지 않으면
소형 장비로 변경하거나 자재를 나누어 운반하면서 공사비와 기간이 늘어날 수 있습니다.

기존 전기·수도·배수시설을 보호해야 합니다

기존 건물을 사용하려면
전기와 수도, 오수와 우수배수시설도 공사기간 동안 계속 작동해야 합니다.
그러나 오래된 건물은 배관 위치가 도면과 다르거나
관련 도면이 남아 있지 않은 경우도 있습니다.

신축 기초를 굴착하다가 기존 급수관이나 오수관을 손상하면
기존 건물의 사용이 바로 중단될 수 있습니다.
계량기와 맨홀, 배수구, 정화조와 전기 인입 위치를 확인하고
예상 배관 경로를 공사구역 도면에 표시해야 합니다.

기존 배관이 신축 건물 자리나 장비 이동로를 통과한다면
공사 전에 이설하거나 임시 배관을 마련할지 결정해야 합니다.
장비가 지나가는 구간의 맨홀과 배관은 하중을 견딜 수 있도록 보호해야 합니다.

굴착 범위는 기존 건물의 기초까지 살펴야 합니다

새 건물과 기존 건물 사이가 가깝다면 가장 주의해야 할 공정은 굴착입니다.
신축 건물의 기초가 깊어질수록 기존 건물 아래 지반이 느슨해지거나
굴착면의 토사가 무너질 가능성을 검토해야 합니다.

도면에 건물 사이의 간격이 남아 있어도
굴착 경사면과 작업공간을 적용하면 실제 여유가 부족할 수 있습니다.
기존 건물의 기초 깊이와 지반 상태, 신축 건물의 굴착 깊이를 확인한 뒤
굴착방법을 결정해야 합니다.

공사 전에는 기존 건물의 벽체와 바닥에 있는 균열을 사진으로 남기고
주요 위치를 표시해 두는 것이 좋습니다.
공사 중 새로운 균열이 생겼는지 기존 균열이 커졌는지 비교할 수 있기 때문입니다.

자재 적치와 폐기물 반출공간도 필요합니다

철근과 거푸집, 벽돌, 창호와 각종 설비자재는
현장에 도착한 뒤 설치할 때까지 보관할 공간이 필요합니다.
굴착한 흙과 건설폐기물을 임시로 모아둘 자리도 있어야 합니다.

적치공간을 미리 정하지 않으면 기존 건물의 출입로와 주차장을 차지하거나,
장비 이동로에 자재가 쌓이면서 작업이 반복적으로 중단될 수 있습니다.

공정별로 필요한 자재가 다르므로 모든 자재를 한꺼번에 들여놓기보다는
작업순서에 맞춰 반입하는 것이 좋습니다.
기존 건물의 외벽에 자재를 기대거나 출입구 주변에 높게 쌓는 것도 피해야 합니다.

건축·토목·시공계획을 함께 맞춰야 합니다

공사구역은 건축배치도 하나만 보고 결정하기 어렵습니다.
건축설계자는 신축 건물의 배치와 출입구를 확인하고,
토목설계자는 계획고와 배수, 진입로와 옹벽을 검토해야 합니다.
시공자는 실제 사용할 장비와 자재 반입방법, 작업순서를 확인해야 합니다.

각 계획을 검토한 뒤 현장 바닥에 신축 위치와 작업공간을 표시하고
건축주와 설계자, 시공자가 함께 걸어보는 것이 좋습니다.
도면으로는 충분해 보였던 공간도
현장에서 보면 차량 회전이나 기존 건물 출입에 부족할 수 있습니다.

착공 전 최종 확인

공사구역은 다음 순서로 확정하면 됩니다

정리해보겠습니다

첫째, 공사구역은 신축 건물의 외곽선보다 넓게 검토해야 합니다.

둘째, 기존 건물 이용자의 출입과 피난동선은 공사구역과 분리해야 합니다.

셋째, 장비 진입과 회전, 자재 적치, 잔토와 폐기물 반출공간이 필요합니다.

넷째, 기존 건물의 기초와 전기·수도·배수시설을 확인하고 보호해야 합니다.

다섯째, 건축·토목·시공계획을 현장에서 함께 확인한 뒤 구역을 확정해야 합니다.

국성부동산매니지먼트

기존 건물을 사용한 채 신축한다면
설계단계에서 작업공간부터 확인해야 합니다

공간이 부족한 현장은 건축물 배치만으로 해결하기 어렵습니다.
기존 건물의 사용조건과 신축 위치, 토목계획과 장비동선을 함께 검토해야 합니다.

국성부동산매니지먼트는
토목설계를 중심으로 건축설계·인허가·시공·준공까지
현장에 맞는 진행 방향을 확인합니다.

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