건축허가 / 착공기한

건축허가 후 착공하지 않으면
언제 허가가 취소될까요?

건축허가를 받았다고 해서 허가가 계속 유지되는 것은 아닙니다.
허가를 받은 뒤 일정 기간 안에 공사를 시작하지 않으면 건축허가가 취소될 수 있습니다.

공사비 마련이나 시공업체 선정이 늦어지고 있다면
착공신고부터 서두르기 전에 건축허가일과 실제 착공 가능 시점을 먼저 확인해야 합니다.

건축허가는 2년 안에 착공해야 합니다

건축법 제11조 제7항에 따르면
일반적인 건축허가는 허가를 받은 날부터 2년 이내에 공사에 착수하지 않으면 취소 대상이 됩니다.

여기서 기준이 되는 날짜는 설계계약일이나 건축허가 신청일이 아닙니다.
허가권자가 건축허가를 처리한 건축허가일을 기준으로 계산합니다.

다만 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」에 따라
공장의 신설이나 증설 또는 업종변경 승인을 받은 공장은 착수기간이 3년입니다.
일반 단독주택이나 근린생활시설에 적용되는 2년과 구분해야 합니다.

2년이 지났다고 허가서가 그날 바로 눈앞에서 사라지는 것은 아니지만,
법에서 정한 취소 사유가 발생한 상태이므로 허가취소 절차가 진행될 수 있습니다.
취소 통지가 오지 않았다는 이유로 계속 기다리는 것은 안전하지 않습니다.

 착공신고만 해놓으면 괜찮을까요?

착공기한이 가까워지면 우선 착공신고서부터 제출하려는 경우가 있습니다.
하지만 착공신고를 했다는 사실만으로 실제 공사에 착수한 것으로 인정되는 것은 아닙니다.

법원은 건축물을 짓기 위한 준비행위와 허가받은 건축물 자체를 짓는 실질적인 공사를 구분하고 있습니다.
 

이러한 작업은 건축공사를 시작하기 위한 준비에는 해당할 수 있지만,
허가받은 건축물의 실질적인 공사와는 구분될 수 있습니다.

따라서 착공신고필증을 받았더라도 현장에서 실제 건축공사가 이루어지지 않았다면
미착공을 이유로 허가가 취소될 위험이 남아 있을 수 있습니다.

 어디까지 해야 실제 착공으로 인정될까요?

실제 착공으로 인정받으려면 허가받은 건축물을 짓기 위한 실질적인 건축공사가 시작되어야 합니다.

대표적인 예가 건축물 기초를 설치하기 위한 터파기와 굴착공사입니다.
다만 땅을 조금 파놓았다는 사실만으로 모든 현장에서 착공이 인정되는 것은 아닙니다.

굴착한 위치와 범위가 허가도면에 표시된 건축물의 기초공사와 연결되어야 하고,
공사를 계속 진행하려는 의사와 실제 공정도 확인될 수 있어야 합니다.
 

착수 여부는 현장 상황과 실제 공사내용을 토대로 허가권자가 판단합니다.
기한이 임박한 상태에서 굴착기만 불러 형식적으로 땅을 일부 파놓는 방식은 허가를 유지하는
안전한 방법이라고 보기 어렵습니다.

 부지정리와 토목공사를 했다면 착공일까요?

건축물 공사 전에 성토, 절토, 옹벽, 배수로와 진입로 공사를 먼저 진행하는 현장이 많습니다.
하지만 토목공사를 했다는 이유만으로 건축법상 건축공사의 착수가 모두 인정되는 것은 아닙니다.

개발행위허가에 따른 부지조성공사는 시작됐더라도 건축물 기초공사는 시작하지 않았다면,
개발행위 측면의 착수 여부와 건축허가 측면의 착수 여부가 다르게 판단될 수 있습니다.
 

건축허가와 개발행위허가가 함께 처리된 현장이라도 각 법령에서 정한 착수기준과 사업기간을 따로 확인해야 합니다.

 착공이 어렵다면 1년 연장을 검토해야 합니다

자금조달, 토지분쟁, 도로 개설 지연, 기반시설 협의 또는 불가피한 행정절차 때문에
2년 안에 착공하지 못하는 경우가 있습니다.

건축법에서는 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우
허가권자가 1년의 범위에서 공사의 착수기간을 연장할 수 있도록 규정하고 있습니다.

다만 연장은 자동으로 보장되는 것이 아닙니다.
건축주가 착공하지 못한 사유와 향후 공사계획을 제출하고, 허가권자가 그 사유를 정당하다고 인정해야 합니다.

착수기한이 지난 뒤에 연장을 요청하면 받아들여지지 않을 수 있습니다.
연장이 필요하다면 만료일이 되기 전에 관할 허가부서와 협의해야 합니다.

 설계변경을 하면 2년이 다시 시작될까요?

건축허가를 받은 뒤 설계변경허가를 받았다고 해서
착수기한이 설계변경허가일부터 다시 2년으로 자동 갱신되는 것은 아닙니다.

착수기한을 계산할 때는 원칙적으로 최초 건축허가일을 기준으로 확인해야 합니다.
설계변경 때마다 착수기간이 새로 시작된다고 보면 변경허가를 반복해 착수기한을 계속 늘릴 수 있기 때문입니다.

설계변경허가를 받았다는 이유만으로 최초 허가일을 제외하고 기간을 계산하면 착공기한을 잘못 판단할 수 있습니다.

 공사를 시작했어도 허가가 취소될 수 있습니다

2년 이내에 실제 공사를 시작했다면 미착공을 이유로 한 취소 위험은 줄어듭니다.
그러나 착공한 뒤 장기간 공사를 중단해 공사의 완료가 불가능하다고 인정되는 경우에도
건축허가가 취소될 수 있습니다.

기초 터파기만 해놓고 현장을 수년간 방치했다면 한 번 착공했다는 이유만으로
허가가 계속 유지된다고 단정하기 어렵습니다.

형식적으로 착공한 뒤 장기간 현장을 방치하는 것은 건축허가를 계속 유지하는 확실한 방법이 아닙니다.

 건축신고는 기간이 다릅니다

건축허가와 건축신고는 착수기한이 다르기 때문에 해당 사업이 어느 절차로 처리됐는지 먼저 확인해야 합니다.

건축신고는 허가취소 처분을 기다리는 구조가 아니라,
법에서 정한 기간 안에 착수하지 않으면 신고의 효력이 없어질 수 있다는 차이가 있습니다.

 건축허가만 확인하면 부족한 현장도 있습니다

건축허가 과정에서 개발행위허가, 농지전용, 산지전용과 도로 관련 허가가 함께 처리되는 현장이 있습니다.

건축허가의 기간을 연장했다고 해서 다른 허가의 사업기간까지 자동으로 연장되는 것은 아닙니다.
각 인허가의 허가조건과 사업기간을 따로 확인해야 합니다.

전이나 답 또는 임야를 개발해 건축하는 현장은 건축허가와 토목 관련 인허가의 기간을 함께 검토해야 합니다.

 착공 전에는 이 순서로 확인하세요

정리해보겠습니다

첫째, 일반 건축허가는 허가일로부터 2년 안에 실제 공사에 착수해야 합니다.

둘째, 착공신고서만 제출하거나 부지를 정리한 것만으로는 실제 착공으로 인정되지 않을 수 있습니다.

셋째, 건축물 기초를 위한 터파기 등 실질적인 건축공사가 시작됐는지가 중요합니다.

넷째, 정당한 사유가 있다면 착수기한이 끝나기 전에 연장을 협의해야 합니다.

다섯째, 개발행위와 농지, 산지 및 도로 관련 인허가의 사업기간도 함께 확인해야 합니다.

국성부동산매니지먼트

착공이 늦어지고 있다면
허가일부터 확인해야 합니다

국성부동산매니지먼트는
건축허가서와 설계도면, 개발행위 등 관련 인허가 및 현재 현장 상태를 함께 진행합니다.

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