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공동주택(다가구/다세대) 짓기 전 토지조건 검토
2026-02-10- ㆍ
국성
- 조회 7 회
본문
공동주택(다가구/다세대) 짓기 전 토지 조건 검토가 먼저입니다.
다가구주택이나 다세대주택 같은 공동주택은
단독주택보다 훨씬 수익성이 좋다고 알려져 있습니다.
하지만 현실에서는
"땅을 샀는데 설계가 안 나온다"
"주차 때문에 허가가 멈춘다"
"도로 조건이 안맞아서 사업이 불가능하다"
이런 일이 공동주택에서 훨씬 더 자주 발생합니다.
공동주택은 건축 규모가 커지고
세대 수가 늘어나는 만큼
법적 기준과 토지 조건이 훨씬 까다롭기 때문입니다.
그래서 다가구/다세대는
건축 설계 전에 반드시
토지 조건부터 먼저 검토해야 합니다.
▶ 공동주택은 "땅이 좋아야" 시작됩니다 ◀
공동주택 사업에서 가장 흔한 착각은 이겁니다.
"땅만 있으면 건물은 어떻게든 올라간다"
하지만 공동주택은
단독주택보다 훨씬 많은 조건이 붙습니다.
- 세대 수 증가
- 주차 대수 증가
- 도로 폭 기준 강화
- 소방차 진입 조건
- 인허가 심의 강화
즉, 땅이 조금만 불리해도
사업성이 바로 무너집니다.
공동주택은 설계보다 먼저 토지 검토가 사업의 70%입니다.
▶ 첫번째 체크 : 도로 조건이 허가를 결정합니다 ◀
다가구/다세대에서 가장 많이 보는 건
"도로 접함"입니다.
공동주택은 건축법상 반드시 도로에 접해야 하고
도로 폭이 기준에 못 미치면
건축 자체가 불가능합니다.
특히 이런 경우가 많습니다.
- 맹지 (도로 없음)
- 도로 폭 4m 미만
- 사도인데 사용승낙 불가
- 도로는 있는데 지적도상 미접함
현장에서는 도로가 있어 보여도
공적 기준에서는 "도로가 아닌 땅"일 수 있습니다.
공동주택은 도로 조건 하나로 사업 가능 여부가 끝납니다.
▶ 두번째 체크 : 용도지역이 건축 규모를 제한합니다 ◀
다다구/다세대는
용도지역에 따라 가능한 규모가 달라집니다.
예를 들어
- 제1종 일반주거지역
- 제2종 일반주거지역
- 준주거지역
- 계획관리지역
이 차이에 따라
- 층수 제한
- 건폐율
- 용적률
- 세대 수
모두 달라집니다.
특히 계획관리지역에서는 공동주택이 제한되는 경우도 많아
사전 검토 없이 매입하면 위험합니다.
"다가구 가능"과 "다세대 가능"은 완전히 다른 이야기입니다.
▶ 세번째 체크 : 주차장이 사업성을 무너뜨립니다 ◀
공동주택에서 가장 많이 막히는 게 주차입니다.
세대 수가 늘면 법정 주차 대수가 급격히 증가합니다.
문제는 토지가 작으면
- 주차장을 만들 공간이 부족하거나
- 진입 동선이 안 나오거나
- 기계식 주차는 심의에서 반려되거나
이런 일이 생깁니다.
결국 세대 수를 줄이고 수익성이 무너집니다.
다가구/다세대는 설계 전에 주차 검토가 필수입니다.
▶ 네번째 체크 : 땅의 레벨 차이와 옹벽 비용 ◀
공동주택은 단독보다 주차장/진입로/필로티 구조가 많습니다.
그래서 땅에 경사가 있으면 공사비가 폭팔합니다.
특히
- 도로보다 땅이 낮은 경우
- 성토가 필요한 경우
- 옹벽 설치가 필요한 경우
-배수 계획이 어려운 경우
이런 땅은 토목비가 건축비만큼 나오는 경우도 있습니다.
▶ 다섯번째 체크 : 기반시설(상하수도)이 없으면 진행이 어렵습니다 ◀
공동투잭은 세대 수가 많기 때문에 기반시설 조건이 매우 중요합니다.
- 상수도 인입 가능 여부
- 오수 처리 방식
- 정화조 설치 가능 여부
- 하수관로 연결 여부
특히 농촌이나 외곽에서는 하수도가 없어
정화도 용량 때문에 설계가 막힙니다.
"건물은 가능한데 오수가 안 빠진다"
이게 공동주택에서 실제로 생깁니다.
▶ 여섯번째 체크 : 소방/피난 기준이 단독과 다릅니다 ◀
다가구/다세대는 공동주택으로 분류되면서
- 피난계단
- 방화구획
- 소방차 진입
- 비상통로 확보
기준이 훨씬 강화됩니다.
특히 도로 폭이 좁으면 소방차 진입 불가로 심의에서 반려됩니다.
공동주택은 건축보다 "안전 기준"이 먼저입니다.
▶ 마지막 체크 : 매입 전 "사업성 검토"가 가장 중요합니다 ◀
다가구/다세대는 토지를 싸게 샀다고 성공하는 게 아닙니다.
- 도로 조건
- 주차 가능 여부
- 용도 지역
- 토목 공사비
- 기반 시설
- 소방 기준
이걸 사전에 검토해야 "지을 수 있는 땅"이 됩니다.
공동주택은 땅을 사는 순간 사업이 결정됩니다.
▶ 국성은 공동주택 부지 검토부터 직접 시공까지 수행합니다 ◀
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- 토지 분석
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그래서 땅에 경사가 있으면 공사비가 포
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