토지 매입 전 반드시 확인해야 할 개발행위 제한 요소 정리 > 부동산스터디

토지를 매입하러 가기 전, 

대부분의 분들이 가장 먼저 보는 건 가격입니다.

그 다음이

- 면적

-용도 지역

- 도로 접함 여부

여기까지는 많은 분들이 확인합니다.

하지만 실제로 토입을 매입한 뒤 문제가 되는 지점은

이보다 훨씬 뒤에 숨어 있는 개발행위 제한 요소들입니다.

그리고 이 요소들은

▶ 땅을 사고 나면 되돌릴 수 없습니다. 

이 글을 읽어야 하는 이유부터 분명히 하겠습니다

개발행위 제한 요소는

"허가가 되냐 안 되냐"의 문제가 아니라,

- 허가까지 몇 달이 더 걸릴지

- 설계를 몇 번을 다시 해야 할지

- 토목비가 얼마나 더 늘어날지를 결정합니다.

즉,

매입 가격보다 더 큰 손실을 만들 수 있는 요소입니다.

개발행위 제한은 '용도지역'에서 끝나지 않습니다

많은 분들이

"계획관리지역이니까 괜찮겠지"

"자연녹지니까 어느 정도는 되겠지"

라고 생각하십니다.

하지만 행정에서 개발행위를 볼 때는

용도직역은 출발선일 뿐입니다.

실제 제한은

그 다음 단계에서 하나씩 붙습니다.

토지의 '형태' 자체가 개발을 제한하는 경우

같은 면적, 같은 용도지역이라도

토지 형상에 따라 개발 가능성은 크게 달라집니다.

문제가 되는 대표적인 형태는 다음과 같습니다.

- 맹지 또는 유사 맹지

- 지나치게 긴 장방형 토지

- 삼각형 / 부정형 토지

이 경우

건축 배치 이전에

진입로 / 주차 / 배수에서 먼저 막히는 경우가 많습니다.

도로 접함 여부보다 더 중요한 '도로의 성격'

도로에 접해 있다고 해서

개발행위가 가능한 것은 아닙니다.

행정에서는 다음을 함께 봅니다.

- 도로 폭

- 도로 종류 (현황도로인지 계획도로인지)

- 실제 차량 통행 가능 여부

특히

현황도로로 보이는 길이

법적으로 도로가 아닌 경우,

개발행위는 사실상 불가능해집니다.

지형 조건이 개발행위를 제한하는 경우

토지를 직접 가보면

사진이나 지도에서는 보이지 않는 요소들이 있습니다.

- 급경사

- 단차

- 계곡 / 물길 흔적

이런 지형은

개발행위허가 단계에서

사면 안정, 배수 계획, 토목비 증가로 이어집니다.

문제는

▶ 허가 자체는 가능해도 

사업성이 무너지는 경우가 많다는 점입니다.

개발행위 제한 요소 한눈에 정리 

토지 매입 전

반드시 확인해야 할 개발행위 제한 요소를

실무 기준으로 정리하면 아래와 같습니다.

이 중 하나라도 불리하면

개발행위는 가능해도 매우 까다로워집니다.

배수와 관련된 제한은 매입 후 가장 크게 체감됩니다 

토지를 살 때

배수를 깊이 보는 분은 많지 않습니다.

하지만 개발행위허가에서는

배수가 거의 필수 검토 항목입니다.

- 빗물이 어디로 빠지는지

- 하부 토지에 영향은 없는지

- 기존 물길을 막지 않는지

이 부분이 명확하지 않으면

개발행위는 보완 -> 재보완 -> 지연

반복됩니다.

주변 토지 이용 현황이 개발을 막는 이유 

내 땅만 보고 판단하면

실수를 하게 됩니다.

행정은 항상

주변 토지와의 관계를 함께 봅니다.

- 인접 농지 피해 가능성

- 주거지 소음 / 교통 민원

- 축사 / 공장 인접 여부

특히

주변이 조용한 주거 / 농업 지역일수록

개발행위에 더 보수적으로 접근합니다.

개발행위 제한은 '허가 불가'보다 '조건 과다'가 더 무섭습니다 

실무에서 더 곤란한 경우는

"불가"가 아니라

"조건부 가능"입니다.

- 추가 배수 시설

- 옹벽 / 사면 보강

- 진입로 확장

이 조건들이 붙으면

토지 매입 당시 생각했던 사업성은

완전히 달라집니다.

토지 매입 전에 반드시 해야 할 질문 

토지를 보러 가기 전

이 질문만은 꼭 던져보셔야 합니다.

- 이 땅은 왜 아직 개발이 안 됐을까?

- 인근 필지는 어떻게 쓰이고 있을까?

- 허가가 된다면, 얼마나 조건이 붙을까?

이 질문에 답이 없는 토지는

매입 후 문제가 될 가능성이 큽니다.

토지는 '살 수 있는지'보다 '쓸 수 있는지'입니다 

토지는

매입할 수 있는 것과

개발할 수 있는 것이 다릅니다.

개발행위 제한 요소는

등기부에도, 매물 설명에도

적혀 있지 않은 경우가 많습니다.

그래서

매입 전 검토가 가장 중요합니다.

추가로 궁금하신 점 있으시면

편하게 연락주세요! 

1599 -3579