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화성시 송산면 제1종근린생활시설(소매점 및 단독주택)부지 조성 진행 사례
2025-07-29- ㆍ
국성
- 조회 13 회
본문
경기도 화성시 송산면
위치: 경기도 화성시 송산면
토지면적: 684㎡
건물면적: 65㎡
지목 및 용도지역: 제 1종근린생활시설(소매점 및 단독주택)부지 조성
주요업무: 해당 부지의 인허가부터 설계, 시공까지 통합 기획을 수행
진행 과정
1. 부지 현황 조사 및 분석
도로 접면, 지형 경사, 배수 흐름 등 입지 조건 검토
해당 토지 일부가 계획관리지역과 농림지역 혼합 → 허가 가능 여부 판단
2. 토지이용 및 피해방지계획 수립
국토계획법에 따라 도로 조성 계획, 배수계획, 토지이용계획 설계
절·성토량 계산, 배수 방향, 토공 범위 등 수립
농지 및 임야 전용 포함 여부 검토
3. 개발행위허가 및 건축허가 진행
개발행위허가(도로 개설, 배수로 등) 및 건축허가(건물 배치) 동시 기획
각종 행정협의 및 허가조건 충족 자료 작성
허가서류 수령 후 사업자 신고까지 일괄 진행
4. 종단면도 작성 및 공사 설계 최적화
지형의 단차를 반영해 도로 종단면도 설계
절토·성토량을 최소화해 공사비 절감 구조로 설계
수로, 옹벽, 배수관로 등의 구조도 병행 작성
5. 시공사 선정 및 공사 착공
국성의 협력 시공사 중 해당 지형에 적합한 업체 선정
도로공사 → 배수공사 → 구조물공사 → 주택 건축 순으로 시공
공정별로 현장 확인 및 중간 검측 진행
6. 준공 완료 및 사후 관리 대응
준공 완료 사진을 통해 시설 상태를 최종 확인
행정 준공 절차 완료 및 등기 이전 준비
주변 환경 및 배수 상황 사후 모니터링
문제점 및 해결 방안
이번 프로젝트는 지형적 제약과 행정적 조건이 복합적으로 얽혀
있어 초기 기획 단계부터 난관이 많았습니다.
우선 부지는 급경사지 형태로,
단지 조성을 위해서는 정밀한 종단면도 설계가 필수였고,
절·성토량의 균형을 맞추지 않으면 공사비가 폭등할 수 있었습니다.
이를 해결하기 위해 국성은 드론 측량과 3D 지형 해석기법을 활용해 지형을 정밀 분석하고,
불필요한 토공을 줄이는 최적의 설계를 도출했습니다.
또한 배수 흐름이 기존 자연수로 방향과 반대로 형성되어 있어 침수 및 유실 위험이 있었는데,
국성은 기존 수로를 보존하면서 계획 배수로를 추가 확보하고,
지하 배수관로를 병행 설치하여 문제를 해결했습니다.
더불어, 해당 부지는 일부가 농림지역과 계획관리지역이 혼합되어
있었기 때문에 개발행위허가 통과가 쉽지 않았습니다.
이에 따라 국성은 개발가능 지역을 우선 활용하고,
나머지는 완충녹지나 공공기여시설로 유연하게 배치하여
전체 허가가 원활히 진행되도록 설계했습니다.
마지막으로, 도로 접면 부족으로 인해 진입도로 요건을 충족시키지 못하는 문제가 있었으나,
도로 부설 계획을 별도 수립하고 진입 도로 확보 후
허가 연계 설계를 진행함으로써 접도 요건까지 해결했습니다.
이처럼 단순한 설계나 시공으로는 해결할 수 없는
복합적인 문제들을 국성은 ‘기획’ 중심의 접근 방식으로 하나하나 풀어나갔습니다.
현장 조건을 바꿀 수 없다면,
그 조건 안에서 가능한 해답을 만드는 것이 국성의 방식입니다.
국성이 느낀 점
이번 프로젝트를 통해 다시 한번 확신하게 된 것은,
좋은 땅은 ‘있는 것’이 아니라 ‘만드는 것’이라는 사실입니다.
처음 부지를 접했을 때만 해도 지형은 불리하고, 인허가는 까다로우며,
배수 문제까지 안고 있는 ‘기획 난이도 높은 땅’이었습니다.
그러나 국성은 문제를 피하거나 포기하지 않고,
지형을 정밀 해석하고, 구조를 새롭게 기획하며,
행정 인허가를 전략적으로 대응하는 방식으로 부지를 ‘사업 가능한 형태’로 전환했습니다.
그 과정에서 절토량을 줄이기 위해 종단면을 수차례 조정하고,
배수 설계를 실제 유입경로에 맞게 재설계하며,
용도지역 제한을 피해가는 배치 전략을 마련했습니다.
이처럼 토지는 눈에 보이는 외형보다 ‘기획’에 따라
가치가 완전히 달라질 수 있다는 점을 다시 한번 체감했습니다.
단순히 시공을 잘하는 것이 아닌, ‘허가를 받을 수 있는 설계’, ‘비용을 줄일 수 있는 구조’,
‘완공 후 가치가 높은 단지’를 만드는 것이 진짜 개발이라는 것을 실무를 통해 확인했습니다.
개발이 어려워 보이는 땅일수록 국성의 기획력이 빛납니다.
그리고 이 기획력은 현장을 수십 번 들여다보고, 행정과 소통하고,
설계에 전략을 녹여낼 줄 아는 경험에서 나옵니다.
지금 문의하시고, 여러분의 토지를 수익형 자산으로 바꿔보세요.
