소규모 개발사업에서 사업성 분석이 틀어지는 구조적 원인 > 부동산스터디



소규모 개발사업에서 사업성 분석이 틀어지는 구조적 원인

토지를 처음 봤을 때는 괜찮아 보였습니다.

면적이 나쁘지 않았고,

위치도 괜찮았고,

건축 규모도 어느 정도 나왔습니다.

그래서 많은 분들이 여기서 바로 계산을 시작합니다.
 

"평당 공사비 얼마"

"예상 임대료 얼마"

"수익률 몇 퍼센트"

그런데 실제 사업은 계산처럼 흘러가지 않는 경우가 많습니다.

막상 진행해보면

도로에서 막히고,

배수에서 틀어지고,

민원이 생기고,

설계가 바뀌고,

토목 공사비가 예상보다 훨씬 커지는 경우가 실제 현장에서는 굉장히 많습니다.

특히 소규모 개발사업은

대형 사업처럼 예산 여유가 크지 않습니다.

그래서 작은 변수 하나만 발생해도

사업성 전체가 흔들리는 경우가 많습니다.

문제는 대부분의 실패가

"예상 못 한 변수" 때문이 아니라는 점입니다.

실제로는 처음 사업성 분석 단계에서

반드시 확인했어야 할 것들을 놓친 경우가 훨씬 많습니다.

사업성 분석은 건축비 계산으로 끝나지 않습니다

많은 분들이 사업성을 검토할 때

건축비부터 계산합니다.

물론 중요합니다.

하지만 실제 현장에서는

건축비보다 먼저 봐야 하는 것들이 있습니다.

바로 토목 조건입니다.

같은 면적의 토지라도

도로 상태가 어떠한지,

대지 레벨 차이가 얼마나 나는지,

배수 방향이 어떻게 형성되어 있는지에 따라

공사비는 완전히 달라집니다.

특히 외곽 지역이나 경사지 현장은

토목 조건 하나만 달라져도

사업성이 크게 흔들릴 수 있습니다.

예를 들어

처음에는 평탄해 보이는 토지였는데

실제 측량을 해보니 인접 도로보다 대지가 낮은 경우가 있습니다.

이 경우 단순 건축으로 끝나지 않습니다.

성토 공사가 추가되고,

배숭 방향을 다시 잡아햐 하고,

우수 처리 시설까지 검토해야 할 수 있습니다.

반대로 대지가 너무 높으면

절토 공사와 사면 안정 검토가 필요해질 수도 있습니다.

문제는 이런 비용들이

처음 사업성 계산에는 빠져 있는 경우가 많다는 점입니다.

그래서 실제 현장에서는

건축비보다 토목 비용 때문에 사업성이 무너지는 경우도 굉장히 많습니다.

특히 소규모 개발사업은

토목 공사 범위를 얼마나 현실적으로 예측하느냐가 굉장히 중요합니다.

도로 문제는 사업 전체를 흔드는 핵심 변수입니다

소규모 개발사업에서 가장 많이 발생하는 문제 중 하나가 바로 도로입니다.

현장에서는 종종 이런 말을 합니다.

“차 들어가니까 괜찮은 거 아닌가요?”

하지만 실제로는

- 도로 폭

- 차량 회전 가능 여부

- 소방차 진입 가능 여부

- 토지 사용 권한

- 향후 민원 가능성

이런 부분까지 함께 검토해야 합니다.

결국 도로는 단순 진입 문제가 아닙니다.

사업 전체를 결정하는 핵심 요소로 봐야 합니다.

배수 계획이 틀어지면 공사비가 급격하게 증가합니다

사업성 분석에서 가장 많이 빠지는 부분 중 하나가 바로 배수입니다.

문제는 배수 문제가 단순 배관 추가 정도로 끝나지 않는다는 점입니다.

경사지 현장은 특히 더 위험합니다.

문제는 민원이 단순 불편 수준으로 끝나지 않는다는 점입니다.

“허가만 나오면 된다.”

이렇게 생각하기 쉽기 때문입니다.