법적으로는 문제 없지만, 현장에서는 절대 하면 안 되는 설계 3가지 > 부동산스터디

안녕하세요! 국성부동산매니지먼트입니다.

부동산 개발이나 건축 설계를 준비하면서 가장 먼저 떠올리는 것은 ‘법규 충족’입니다.
개발행위 허가나 건축 허가를 받으려면 법적 기준을 지켜야 하는 것은 당연하지요.

많은 분들이 “법적으로 문제 없으면 다 괜찮다”고 생각합니다.
실제로 건축법이나 국토계획법,

도로법 등 관련 법령에 따라 최소 기준을 맞추면 허가가 떨어지기도 합니다.
그런데 현장은 법과 다릅니다.

법은 어디까지나 ‘최소 기준’을 정한 것이지,
그대로만 지킨다고 해서 안전·편리·가치가 보장되는 것은 아닙니다.
오히려 법적 기준만 충족한 설계 때문에

민원, 사고, 자산 가치 하락이 발생하는 경우가 많습니다.

국성부동산매니지먼트는 수많은 현장을 직접 경험하며,
“법적 기준만 채운 설계는 절대 해서는 안 된다”는 사실을 늘 체감합니다.

진입도로 폭을 최소 기준으로만 맞춘 설계

법적 기준

현행 개발행위 허가 기준에 따르면

진입도로 폭은 4m 이상이면 허가가 가능합니다.
즉, 서류상으로는 4m만 확보해도 법적으로 문제가 없습니다.

현장에서의 문제점

하지만 실제 현장에서는 이 4m가 턱없이 부족합니다.

소방차, 대형 차량 진입 불가 → 화재·응급 상황 시 대처 어려움

공사 장비 반입 곤란 → 공사 지연, 추가 비용 발생

분양 시 기피 요인 → ‘진입도로가 좁다’는 이유만으로 매수자들이 발길을 돌림

장래 확장 비용 증가 → 토지 보상, 민원 협의 등으로 수천만 원 이상의 추가 지출

실제로 많은 토지 소유주분들이

“법적으로는 문제없으니 괜찮겠지”라고 생각하고 설계했다가,
막상 분양 단계에서 “도로가 좁아서 불편하다”는

피드백을 받고 뒤늦게 후회하는 경우가 많습니다.

국성의 해결 방식

국성은 단순히 4m 기준만 보는 것이 아니라

6m 이상을 원칙으로 검토합니다.

필요시 회차 공간 확보

양측 시야 확보(코너 구간)

대형차량 회전 반경 고려

사례를 들어보겠습니다.
경기도의 한 마을 진입도로 확장 프로젝트에서,

처음 설계는 법적으로 문제없었습니다.
하지만 현장을 검토하니 대형 차량 진입이 불가능했습니다.
국성은 마을 주민과 협의하여 일부 토지를 매입·편입했고,
행정기관과 도로 확장 협의를 통해 폭 6m로 개선했습니다.
결과적으로 허가도 원활하게 진행되고,

분양가도 기대 이상으로 형성되었습니다.

 결론적으로, 진입도로는 법적 최소 기준을 지키는 것만으로는 부족합니다.
“현장에서 불편 없는 도로”가 진짜 가치입니다.

배수 계획을 법적 기준만 충족한 설계

법적 기준

개발행위나 건축 허가 과정에서 배수계획서는 필수 제출 서류입니다.
법적으로는 단순히 하수관 연결이나 우수 배출 경로만 확보하면 허가가 납니다.

현장에서의 문제점

그러나 현장은 기후와 지형의 영향을 직접 받습니다.

폭우 시 침수 피해 → 저지대 토지, 도로, 주차장 물에 잠김

민원 발생 → 인근 주민들이 배수 문제로 항의

사용 승인 지연 → 지자체에서 보완 요구, 공사 지연

지속적 유지관리 비용 → 배수펌프 설치, 잦은 보수

실제로 2023년 여름, 수도권 폭우 때
법적 기준만 충족하고 개발된 부지들에서 침수 피해가 속출했습니다.
“허가 당시에는 문제없다”던 배수계획이 무용지물이 된 것입니다.

국성의 해결 방식

국성은 배수를 단순히 ‘법적 서류용’으로 보지 않습니다.

기상청 데이터를 기반으로 강우량 시뮬레이션 적용

우수관 직경 확대 설계

집수정(빗물받이) 추가 설치

필요 시 저류조(빗물 저장조) 설계 반영

실제 사례로, 경기도 A부지 개발에서는 초기 설계상 법적 기준은 충분했습니다.
하지만 국성은 지형을 재검토하고 우수관을 확장,

저류조를 추가했습니다.
그 결과 준공 이후 3년간 집중호우가 여러 차례 있었지만,

단 한 건의 침수 민원도 없었습니다.

배수는 허가용 설계가 아니라,
“미래의 안전과 가치”를 지키는 설계여야 합니다.

보행로와 차도를 분리하지 않은 설계

법적 기준

소규모 개발에서는 보행로 설치 의무가 없는 경우도 많습니다.
즉, 차도만 깔아도 법적으로 문제는 없습니다.

현장에서의 문제점

하지만 실제 생활에서 보행로가 없으면

주민 불편과 안전사고 위험이 크게 증가합니다.

보행자와 차량이 뒤섞여 사고 위험

단지 이미지 저하 → “안전하지 않은 곳”이라는 인식

분양 경쟁력 하락 → 인근 단지 대비 시세 하락

지자체 민원 → 보행 안전 관련 재정비 요구

특히 가족 단위 입주민이 많은 주거 단지에서 보행로가 없으면,
“여기 아이들 다니기 위험하다”는

이유로 분양을 기피하는 사례가 많습니다.

국성의 해결 방식

국성은 작은 부지라 해도 보행 동선과 차량 동선을 분리합니다.

블록 포장과 차도의 단차(높낮이) 분리

가로등, 조경을 통한 시각적 안전 확보

공간이 협소할 경우 최소 1.2m 이상의 보행 공간 확보

실제로 국성이 진행한 소규모 단지에서,
보행로 의무가 없었음에도 별도 설계를 반영했습니다.
결과적으로 입주민 만족도가 매우 높았고,
주변 시세 대비 분양가가 15% 상승하는 성과를 거두었습니다.

보행로는 선택이 아닌 필수입니다.
“안전한 설계가 곧 자산 가치”이기 때문입니다.

국성은 법을 넘어서 현장을 봅니다

건축·토목 설계는 단순히 법만 지키는 일이 아닙니다.
법은 최소한일 뿐,

실제로는 사람들이 생활할 공간을 만드는 일입니다.

진입도로는 법적 기준 4m가 아닌,

현장에서 불편 없는 도로여야 합니다.

배수계획은 서류용이 아니라,

집중호우에도 안전한 시스템이어야 합니다.

보행로는 법적 의무가 없어도,

사람들이 안전하게 다닐 수 있는 길이어야 합니다.

국성부동산매니지먼트는
행정 절차와 설계,

그리고 현장 경험을 모두 갖춘 전문가 집단으로서,
법은 기본이고,

현장과 시장까지 책임지는 설계를 제공합니다.

“법적으로 문제없으니 괜찮다”라는

생각은 이제 위험합니다.
진짜 가치를 높이는 설계,
입주민과 투자자가 만족하는 설계,
그리고 민원과 사고를 미연에 방지하는 설계가 필요합니다.

개발을 준비하고 계신다면,

국성과 상의하세요.
국성은 단순한 허가가 아니라,

가치 있는 설계를 약속드립니다.

추가적으로 궁금하신 사항은 편하게 문의 주세요

상담은 언제나 무료입니다!

국성부동산매니지먼트 1599-3579