지목이 '전'인데 주차장 만들 수 있을까요? - 형질변경과 도시계획의 관계 > 부동산스터디

안녕하세요. 국성부동산매니지먼트입니다.

오늘은 ‘지목이 전인데 주차장 만들 수 있을까?’라는 질문을 중심으로,

땅의 형질 변경과 도시계획의 관계를 쉽게 풀어드리겠습니다.

땅의 '성격'이 만든 한계

토지를 매입하고 나서 "이 땅에 주차자을 만들면 좋겠다"라는

계획을 세우는 경우가 많습니다.

특히 도시 근교나 개발 예정지에서

주차장 사업은 안정적인 수익모델로 각광받습니다.

그런데 막상 등기부와 토지대장을 확인해보니 지목이 ‘전(田)’.

즉, 농지라는 뜻입니다.

문제는 ​지목이 전인 땅은 '농사짓는 땅'으로서 법적으로 보호​받는 토지라는 점입니다.

주차장이라는 비농업적 용도로 쓰려면,

단순히 흙을 다지고 차선을 긋는 수준으로는 불가능하고,

법과 제도를 거쳐 토지의 '성격'을 바꿔야 합니다.

여기서 핵심 키워드는 ​형질변경과 ​도시계획​입니다.

이 둘의 관계를 제대로 이해해야,

시간과 비용을 낭비하지 않고 안전하게 사업을 시작할 수 있습니다.

지목과 용도지역 - 땅이 가진 '출생증명서'와 '거주지 주소'

지목이란?

지목은 ​토지가 현재 어떤 용도로 쓰이고 있는지 행정적으로 분류한 항목​입니다.

토지대장에 표기되며, ‘전(田)’, ‘답(畓)’, ‘대(垈)’, ‘도로’, ‘임야’ 등 28종이 있습니다.

전 : 밭작물을 재배하는 농지

답 : 논, 즉 수전을 의미

대 : 주거·상업 건축물이 들어선 대지

잡종지 : 특정 용도로 분류되지 않는 다양한 용도의 땅

지목이 전이라면, 법적으로 농지법의 규제를 받습니다.

따라서 농지를 다른 용도로 사용하려면 ‘농지전용허가’ 또는 ‘농지전용신고’를 해야 합니다.

용도지역이란?

용도지역은 도시계획법에서 정한 토지의 ‘용도 지구’입니다.
이는 마치 땅의 ‘주소지’와도 같아,

주거지역·상업지역·공업지역·녹지지역 등으로 나뉩니다.

주차장을 만들려면 용도지역이 해당 행위를 허용해야 합니다.

예를 들어

주거지역 : 부설·노외주차장 가능

녹지지역 : 주차장 설치가 제한되거나 금지될 수 있음

농림지역 : 원칙적으로 농업·산림 보전, 주차장 설치 불가(특정 조건 시 가능)

즉, 지목과 용도지역이 모두 ‘허용 범위’에 있어야 주차장 설치가 가능합니다.

형질변경이란? - 땅의 '체질'을 바꾸는 수술

형질변경의 정의

형질변경이란

토지의 형상·지반을 변경하거나, 용도를 바꾸는 행위입니다.

예를 들어 농지를 평탄화하여 주차장으로 만들거나,

산을 깎아 건축부지를 만드는 행위가 모두 현질변경에 해당합니다.

관련 볍령:

국토의 계획 및 이용에 관한 법률

농지법

산지관리법 등

주차장 설치를 위한 형질변경 절차

1. 사전 타당성 검토

토지이용계획확인서 발급

지목·용도지역·지구단위계획·문화재보호구역 여부 확인

2. 도시계획 여부 확인

도시지역인지 비도시지역인지

주차장 설치 가능 여부(지방자치닽체 조례 확인)

3. 농지전용허가 신청(지목이 전 또는 답인 경우)

시·군·구청 농지부서에서 처리

농지보전부담금 납부 필요

4. 형잘변경허가

건축과 또는 도시계획과에서 담당

토지공작, 포장, 배수시설 설치 등 계획서 제출

5. 공사 실행

도로 진입로 확보

배수·포장·안전시설 설치

6. 지목 변경 신청

사용승인 후 지목을 '대' 또는 '잡종지'로 변경

도시계획과의 관계 - 허용구역에서만 수술 가능

형질변경은 도시계획상 허용된 범위 내에서만 가능합니다.

아무리 농지전용허가를 받아도,

도시계획에서 해당 위치를 '주차장 가능구역'으로

지정하지 않으면 불가합니다.

예시:

도시지역 일반상업지역 → 허용, 절차만 통과하면 가능

보전녹지지역 → 원칙적으로 불가

계획관리지역 → 조건부 가능, 주변 용도와의 조화 필요

즉, 농지법과 도시계획법의 이중 관문을 모두 통과해야 합니다.

현장에서 자주 발생하는 문제와 실패 사례

허가 가능 여부 확인 없이 착수

농지전용 허가 전에 흙을 깔고 공사 시작

↓

불법 형질변경으로 원상복구 명령

도로 진입 불가

주차장은 차량이 진입해야 하므로,

도로 접도 요건이 필수

진입도로 확보 실패로 사업 중단

지구단위계획의 함정

지구단위계획구역 내에서

'주차장 불허' 조항이 있어 허가 불가

개발계획 확인 소홀

국성이 해결한 실제 사례

사례개요

경기도 A시의 한 토지는 지목이 '전'이었고,

소유주는 '유료 노외주차장'으로 운영하고자 했습니다.

문제는 해당 토지가 농림지역에 속하고,

인근 도로와 레벨 차이가 커 진입이 어려웠다는 점입니다.

문제점

1. 농림지역이라 주차장 설치 제한

2. 농지전용허가 필요 + 농지보전부담금 고액

3. 도로 접속구간의 경사도 과다

4. 인근 토지 소유자가 진입로 사용에 동의하지 않음

국성의 해결 절차

1. 도시계획 변경 검토

관할 지자체와 협의하여 일부 필지를 계획관리지역으로 변경

​2. 진입도로 확보

인근 토지 소유자와 협상 → 토지 일부 매입

진입도로 설계 및 인허가

3. 농지전용허가 및 형질변경허가 동시 진행

시간 절감 위해 허가 절차를 병행

4. 배수·포장 계획 최적화

경사도 완화 및 빗물 배수 처리

5. 지목 변경 완료

최종 '잡종지'로 변경 후 주차장 사업 개시

결과

허가부터 공사까지 약 6개월 소요

안정적인 유료 주차장 운영

인근 상권 활성화에 기여

전문가의 길잡이가 필요한 이유

지목이 '전'인 땅을 주차장으로 바꾸는 일은

​단순 시공 문제가 아니라, 

법률·도시계획·토목설계가 종합된 프로젝트​입니다.

허가 과정에서 한 번이라도 절차를 놓치면,

공사 중지·원상복구·과태료 등 막대한 손실이 발생할 수 있습니다.

​국성​은 다음과 같은 점에서 차별화된 역량을 갖추고 있습니다.

토지이용계획 검토부터 허가·설계·시공·지목변경까지 ​원스톱 진행​

관공서와의 협의·도시계획 변경 경험 다수

진입도로·배수·구조 설계 등 토목기술 지원

수많은 인허가 해결 사례 보유

주차장 사업을 시작하려면,

​지목과 도시계획의 관계를 정확히 이해하고 

전문가와 함께 준비하는 것​이 성공의 첫걸음입니다.

추가적으로 궁금하신 사항은 편하게 문의 주세요

상담은 언제나 무료입니다!

국성부동산매니지먼트 1599-3579