이 부지는 왜 잘 팔렸을까? 국성이 기획한 개발 성공 사례 3가지 > 부동산스터디

안녕하세요! 국성부동산매니지먼트​입니다.

부동산 개발의 성공은 단순히 '입지가 좋다'는 이유만으로 설명할 수 없습니다.

같은 지역, 비슷한 면적의 땅이라도 어떤 기획을

거쳤느냐에 따라 가치와 결과는 극명하게 달라집니다.

국성부동산매니지먼트는 수많은 프로젝트 속에서 '잘 팔리는 땅'의 공통점을 파악해왔고,

이를 바탕으로 설인허가·토목기획 전반에 걸쳐 전략적인 컨설팅을 제공해 왔습니다.

이번 글에서는 국성이 직접 기획하고 성공적으로 마무리한 3가지 실제 사례를 통해,

"이 부지는 왜 잘 팔렸는가?"에 대한 해답을 풀어보겠습니다.

각각의 사례에는 땅의 문제점, 국성의 전략, 결과라는 세 가지 축이 포함되어 있으며,

현장 중심의 실무 노하우도 함께 공유드립니다.

"도로도 없고, 경사도 심했던 땅" - 토지 조건을 '시회'로 바꾼 개발

프로젝트 위치: 경기도 화성읍 봉담읍

문제 요약: 도로 미접지 + 급경사 + 배수 불량

국성의 전략: 맞춤형 도로설계 + 옹벽·배수 통합계획 + 민원 사전 대응

결과: 분할 3개월 만에 전 필지 매각 완료

문제

의뢰인은 오랫동안 가족 땅을 보유하고 있었지만

매수자 문의는 거의 없었습니다.

이유는 명확했습니다.

도로가 없고,

땅이 경사지고,

배수가 안 되는 지역이었습니다.

공공기관에 진입로 설치 문의도 해봤지만,

현실은 예산 부족과 기준 미달로 '불가' 판정.

개발을 포기하려던 상황에서 국성과의 상담이 시작됐습니다.

국성의 기획

귝성은 '안 되는 이유'를 검토하기보다 '가능한 방식'을 찾아 접근했습니다.

도로 미접지 문제

국성은 도로 부지를 도면상에서 역산해 확보하고,

법적 너비 기준을 충족시키는 별도 도로설계를 기획했습니다.

도로부지 확보를 위한 인접 토지주 협의도 함계 진행하며,

행정 허가를 신속하게 유도했습니다.

급경사 대응

단순한 절토/성토가 아닌 ​계단형 대지 조성​을 제안해 공사비를 최소화하고,

부지별 특화 전략(예: 남향 배치, 조망권 강조)을 수립했습니다.

배수 대책

배수관로와 우수처리시설을 포함한 ​배수 통합계획​을 수립해 인허가와 동시에

민원 가능성을 사전에 제거했습니다.

결과

도로 개설과 동시에 세분화된 필지 설계를 통해 분양 수요층 다각화

부지 내 일부 소형 단독주택용지, 일부는 근생 가능 필지로 분할

개발 완료 후 3개월 만에 전 필지 매각 완료,

주변 시세 대비 15~20%프리미엄 실현

"지목이 대지인데 건축이 불가능했던 땅" - 법규 해석과 토목계획의 시너지

프로젝트 위치: 충청남도 아산시

문제 요약: 지목은 '대지'지만 건축불가 지역 + 도로 미접 + 자연녹지지역

국성의 전략: 법규 진단 + 용도지역 분석 + 민원 허가 경험 반영

결과: 지가 1.5배 상승, 투자자 전량 매도 성공

문제

대지인데 건축이 불가하다는 상황,

일반인에게는 납득되지 않지만 실제로 매우 흔한 사례입니다.

의뢰인이 매입한 땅도 '대지'였지만,

법적 도로와 접하지 않았고,

개발행위 허가를 받을 수 없는 입지에 위치,

용도지역이 자연녹지로 제한적 사용만 가능한 상황이었습니다.

국성의 기획

법률과 현장을 동시에 읽을 수 있어야 이런 땅이 '살아납니다'

개발행위 허가 유도

자연녹지지역 내'소규모 개발행위'로 접근,

500㎡ 미만 개발로 허가 가능성이 높은 방식으로 계획 변경

도로 문제 해결

인접 필지를 분석해 도로 접면 우회 확보,

일부 지분 도로로 변경하여 인허가 허용 요건 충족

지역별 기준 사전 조사

아산시의 개발행위 판단 기준을 분석해,

관할 부서와의 협의 및 기존 유사 사례와 비교 대응

결과

최초 '건축불가'에서 '조건부 건축 가능 필지'로 전환

매입가는 3.3㎡당 80만 원, 기획 완료 후 시세 120만 원 이상

투자자들이 기획 후 매물화하여 6개월 이내 전량 매도

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"그저 넓기만 한 임야" - 수요 맞춤형 분할로 가치를 만든 사례

프로젝트 위치: 전라북도 완주군

문제 요약: 임야, 인허가 어려움, 매수자 없음

국성의 전략: 소형 필지 중심 분할 + 농막 수요 대응 + 인허가 무리 없는 범위 설계

결과: 귀농귀촌 시장 타겟팅 성공, 1년 만에 필지별 개별 매각 완료

문제

이 부지는 땅은 크고 평탄했지만 '그뿐'이었습니다.

지목은 임야,

상하수도, 전기 모두 없음,

건축불가 지역,

주변도 개발수요 낮음

토지 소유주는 개발도 포기하고 그냥 보유만 하고 있는 상황이었습니다.

국성의 기획

국성은 이 부지를 "개발하는 땅"이 아니라,

"사용할 수 있게 만들어주는 땅"으로 바꾸는 데 집중했습니다.

임야 상태 유지 + 농막 가능성 검토

임야에서 개발행위 없이 농막 설치 가능한 조건(500㎡ 이하 필지)을 반영해,

수요자들이 신고 없이도 활용 가능한 형태로 설계

귀농귀촌 타깃 마케팅

도심에서 2시간 이내 거리, 평탄한 부지,

나무 일부 보존 등의 특성을 활용해 은퇴자, 주말농장 수요층을 정확히 타겟팅

간이도로와 간이전기 라인 확보

인허가 없는 방식으로 이용 편의성 개선, 단기 매도 가능성 강화

결과

기존'묵혀진 땅' → 귀농형 인기 필지로 전환

SNS 광고 채널을 통해 수요자 직접 모집

1년 만에 전 필지 매각, 매각가는 처음 감정가 대비 약 1.7배 상승

정리하며: '좋은 땅'은 만들어지는 것이다

위 3가지 사례는 모두 처음부터 좋은 조건의 땅이 아니었습니다. 

오히려 "왜 안 팔릴까?"라는 질문이 먼저 나오는 땅들이었죠.

하지만 국성은 매번 문제 진단 → 기획 → 설계 → 인허가 → 분할 및 매도전략까지

전체 과정을 전략적으로 접근합니다.

도로 미접지라도 도로를 설계하고

지목이 대지여도 건축이 불가한 이유를 분석하며

이용가치 낮은 임야도 수요 맞춤형으로 쪼개 가치화합니다.

좋은 땅은 존재하는 것이 아니라, 기획으로 만들어지는 것입니다.

국성부동산매니지먼트는 바로 그 기획의 힘으로, 땅에 가치를 입힙니다.

추가적으로 궁금하신 사항은 편하게 문의 주세요

상담은 언제나 무료입니다!

국성부동산매니지먼트 1599-3579